Une même SCPI peut s'acheter de deux façons : en direct, en devenant associé, ou à l'intérieur d'une assurance-vie, sous forme d'unité de compte. L'assurance-vie est souvent présentée comme moins chère. C'est vrai à l'entrée, et trompeur sur la durée : le coût ne disparaît pas, il change de forme.
Deux façons de détenir la même SCPI
- En direct : vous êtes associé de la SCPI. Vous percevez les loyers, vous supportez les frais de souscription à l'entrée, et vous gérez vous-même la revente.
- En assurance-vie : l'assureur détient juridiquement les parts, vous en conservez la valeur au sein de votre contrat. Les parts constituent une unité de compte parmi d'autres.
Où sont les frais
SCPI en direct ou en assurance-vie : où sont les frais
L'assurance-vie déplace le coût : moins à l'entrée, davantage chaque année.
L'écart principal se joue sur trois lignes :
- Les frais d'entrée sont souvent plus faibles en assurance-vie. La société de gestion consent une décote à l'assureur, et certaines SCPI affichent des frais de souscription réduits, voire quasi nuls, dans ce cadre.
- Mais l'assurance-vie ajoute ses propres frais de gestion, prélevés chaque année sur la valeur de vos unités de compte, souvent entre 0,5 et 1 %.
- Et l'assureur conserve fréquemment une partie des loyers versés par la SCPI, si bien que vous ne touchez qu'une fraction du rendement distribué.
L'assurance-vie déplace donc le coût de l'entrée vers la durée. Sur une détention longue, ce qui est économisé au départ peut être repris, et au-delà, par les frais annuels et la retenue.
Ce que l'assurance-vie change aussi
Au-delà des frais, l'enveloppe modifie trois autres choses :
- La fiscalité : les loyers ne sont pas imposés tant qu'ils restent dans le contrat, et le retrait relève du régime de l'assurance-vie. En direct, les revenus fonciers sont imposés chaque année.
- La liquidité : en assurance-vie, c'est l'assureur qui assure la revente des parts, souvent plus vite qu'en direct, où il faut trouver un acheteur. En contrepartie, l'offre se limite aux SCPI référencées dans le contrat.
- Le choix : toutes les SCPI ne sont pas disponibles en assurance-vie.
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Pour aller plus loin, voir aussi comment analyser une SCPI et la valeur de reconstitution d'une SCPI.
Ordres de grandeur des frais donnés à titre indicatif, variables selon les SCPI et les contrats. Fiscalité de l'assurance-vie et des revenus fonciers selon la réglementation en vigueur.